Création de SCI


Création de SCI : pourquoi créer une société civile ?

 


Fonctionnement d’une SCI

La société civile immobilière est une forme juridique de société dont la vocation est la détention d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle s’adresse tout particulièrement à ceux désirant palier aux inconvénients d’une indivision ainsi qu’à ceux recherchant une optimisation de leur transmission.

Au delà d’un certain effet de mode, la creation sci doit répondre à des objectifs patrimoniaux bien précis. La rédaction de statuts adaptés à chaque situation est essentielle.


Dans quel but créer une société civile immobilière ?

Avant de se lancer dans la creation sci, il faut se poser les bonnes questions. Il ne s’agit certainement pas de créer une sci pour le plaisir. Eu égard aux implications qu’elle emporte, une creation sci doit être mûrement réfléchie.

  • Avec quel associé vais-je créer une sci ?
  • Qui sera le gérant ?
  • Que faire en cas de volonté de sortie d’un associé ?
  • Quels actifs immobiliers vais-je loger dans ma sci ?


Avantages d’une SCI

La creation SCI va permettre de répondre à de nombreux objectifs :

  • Constituer son patrimoine immobilier
  • Constituer une SCI pour se protéger de ses créanciers
  • Constituer une SCI pour se protéger de la famille : Protéger les personnes de son choix contre la famille par le sang

> Le cas des concubins non pacsés notamment,
> L’acquisition par des personnes en instance de divorce,
> L’acquisition dans le cadre d’un remariage.

  • Constituer une SCI pour transmettre ou donner librement son patrimoine
  • Personne non domiciliée en France qui achète un immeuble sur le territoire français
  • « Évincer les enfants »
  • Eviter l’indivision
  • Réduction du coût de la transmission : Transmettre son patrimoine à moindre coût

>Associer les enfants dans la SCI pour l’acquisition de l’immeuble
> La constitution d’une SCI permet de réduire les droits de mutation en cas de donation
> L’emprunt contracté par la SCI diminue la base de calcul des droits de mutation

  • Application du démembrement de propriété à la SCI
  • Réorganiser son patrimoine pour diversifier son patrimoine et diminuer ses revenus fonciers imposables


Société civile de famille

La société civile de famille s’applique avec ou sans démembrement. Elle intervient dans le cadre familiale, c’est-à-dire avec les ascendants et descendants.

Elle permet de leurs transmettre parts, nue-propriété, usufruit… afin d’optimiser le patrimoine.

Les principaux avantages sont:

  1. Optimiser la transmission : capital faible,
  2. Prévenir les inconvénients de l’indivision,
  3. Conserver la propriété de ses biens,
  4. Écarter des personnes indésirables,
  5. Assouplir les règles de la réserve héréditaire
  6. Garder la gestion des biens d’un enfant mineur, d’un incapable majeur, d’une personne handicapée,
  7. Rendre liquide un patrimoine immobilier,
  8. Détenir l’immobilier de l’entreprise familiale,
  9. Optimiser la fiscalité.


Création de SCI : les pièges à éviter

  • Créer sa SCI après avoir acheté le bien immobilier
  • Utiliser une seule SCI pour différents types d’actifs immobiliers
  • Prévoir des droits de vote identiques entre co-gérants
  • Interdire toute possibilité de sortie d’un associé
  • Absence de comptabilité
  • La location meublée entraîne le passage de la SCI à l’IS
  • Penser qu’il est possible d’emprunter davantage grâce à une sci


Fiscalité : Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ?

Une SCI est sujette à l’impôt en France. Il existe deux régimes d’imposition distincts qui présentent des avantages et des inconvénients.

Le choix du bon régime fiscal est primordial et doit s’appréhender en fonction des objectifs de chacun.

  • SCI à l’impôt sur le revenu (transparence fiscale : personne physique)
  • SCI à l’impôt sur les sociétés (IS au taux maximum de 33%)


Coûts liés à une SCI

En tant que personne morale, créer une sci engendre des coûts et suppose de respecter des obligations.

La creation sci revient généralement à 1500 euros selon la complexité du dossier. En cours de vie, les obligations -notamment comptables- à respecter génèrent des frais d’environ 500 euros par an. Sans oublier l’impact de la fiscalité sur les revenus générés ou en cas de plus-value.


Créer une sci : une affaire de spécialistes

Nous l’avons vu, la creation sci qui peut paraître simple au premier abord est en réalité subtile. Il convient de s’adresser à un professionnel en creation sci notamment pour la bonne rédaction des statuts.

Notre cabinet de conseil patrimonial dispose de toutes les accréditations (notamment la fameuse Compétence juridique appropriée CJA) et expérience pour vous accompagner dans votre volonté de créer une SCI.


 Le mot de l’ingénieur patrimonial

La SCI est un formidable outil au service de votre patrimoine. La rédaction de vos statuts de SCI est une étape fondamentale qui assurera sur le long terme la paix du foyer.


Un interlocuteur de confiance pour vous aider dans votre création de sci

Le site creation-de-sci.org est édité par le cabinet indépendant Cedre (CGPI), expert en gestion patrimoniale. Nous possédons toutes les certifications pour exercer notre mission de conseil en creation sci. Inscrit à l’Orias sous le numéro 12069162.

Quel professionnel pour sa création de sci ?

Posted by on 2 h 33 min in Constitution | 0 comments

Vous avez songé à vous lancer dans la création de sci, mais vous ne savez pas exactement la procédure à suivre et les règlements y afférents. Pour ce faire, vous pourrez vous appuyer sur les conseils suivants. Confier la rédaction du statut de la sci à un notaire Le statut de la sci emporte sa gestion en général. C’est pourquoi il faut accorder une grande importance à sa rédaction. Cela peut se faire par acte sous seing privé, mais le plus intelligent serait de contacter un notaire. Ainsi, il vous conseillera sur les clauses de prévention de conflits à insérer dans le statut. Engager un gérant Pendant la création de sci, les associés pourront inclure dans le statut, les pouvoirs et les compétences de la personne à qui ils ont confié l’administration de la sci. Le gérant se chargera de la gestion de la SCI ainsi que du partage des dividendes aux actionnaires. Pour cela, la tenue d’une assemblée générale est conseillée au moins une fois par an. Ce serait l’occasion de faire un compte-rendu. Bien choisir l’emplacement de l’immeuble à acheter La création de sci a pour objet d’acquérir et de gérer un immeuble pour le compte d’une association de personnes. L’immeuble ne pourrait pas être loué en location meublée étant donné que la sci ne devrait pas avoir un caractère commercial. Toutefois, la location de l’immeuble en d’autres formes est possible. D’ailleurs, ces loyers servent de revenus à la société civile immobilière et par conséquent aux associés. Raison pour laquelle les actionnaires devront bien étudier l’emplacement de l’immeuble dans lequel ils ont décidé d’investir. Plus l’environnement de l’immeuble est attirant, plus il intéresse plus de locataires. Certes, la création de sci n’engage pas mal de dépenses, notamment le paiement d’honoraires du notaire, mais cela en vaut le coup vu son importance. Partager :Cliquez pour partager sur Facebook(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Twitter(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Google+(ouvre dans une nouvelle...

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Le choix du régime fiscal pour une SCI : IR ou IS ?

Posted by on 2 h 32 min in Fiscalité | 0 comments

Le but de la création de sci est la gestion efficace d’un bien immobilier afin que les actionnaires puissent en tirer plus de profits. En effet, le choix du régime fiscal peut avoir une conséquence considérable sur leurs bénéfices. Raison pour laquelle il importe de bien étudier le régime fiscal à adopter. Sachez que ce choix est irrévocable une fois fait, car il n’est plus possible de changer de régime fiscal au cours de la vie de la société civile immobilière. Les avantages de l’impôt sur le revenu (IR) Dans ce régime fiscal, les actionnaires décideurs de la création de sci sont individuellement imposables suivant les dividendes qu’ils obtiennent de la SCI. D’après la législation en France, cet impôt sur le revenu se calcule sur la base des revenus déclarés par les contribuables. En cas de cession immobilière, les associés de la sci soumise à l’IR seront exonérés de l’impôt y afférent en fonction de la durée de détention des parts. Cela s’appelle l’abattement pour durée de détention, notamment de 22 ans et plus. Ce qui constitue une déduction automatique des charges à payer par les associés. Qu’en est-il de l’impôt des sociétés (IS) ? Lorsque la SCI opte pour l’impôt des sociétés ou IS, c’est la société elle-même qui va prendre en charge du paiement des impôts et non pas les actionnaires directs comme à l’IR. Ainsi, la SCI devrait tenir une livre de comptabilité et établir des états financiers qui seront utiles pour le calcul de l’impôt. Les impôts sur les plus-values immobilières de l’IS sont plus importants faute d’abattement pour durée de détention. Grâce à cette brève explication, vous pourrez choisir le meilleur régime fiscal qui correspondra mieux à vos attentes et à vos objectifs. Si les associés projettent de céder l’immeuble plus tard, l’IR serait le meilleur choix lors de la création de sci. Partager :Cliquez pour partager sur Facebook(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Twitter(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Google+(ouvre dans une nouvelle...

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Trois bonnes raisons de créer une sci

Posted by on 2 h 29 min in Constitution | 0 comments

Placer son argent dans l’immobilier, et ce, de manière collective présente de nombreux avantages. C’est pourquoi ce genre d’investissement gagne de plus en plus de notoriété chez les Français. Cependant, bon nombre de personnes hésitent encore de placer leur argent dans ce domaine faute de connaissances précises du sujet. D’où la nécessité d’expliquer davantage à quoi consiste une société civile immobilière et d’avancer trois bonnes raisons qui pourront vous pousser à vous lancer dans la création de sci. Définition d’une société civile immobilière Comme son nom l’indique, une société civile immobilière est une société dotée d’une personnalité juridique distincte de celle de ses associés. Son but est de gérer le patrimoine immobilier de ses actionnaires afin que ces derniers puissent en tirer des bénéfices. En effet, une sci ne peut pas être formée par une seule personne. La création de sci nécessite au moins deux associés. D’ailleurs, la création d’une société civile immobilière fait l’objet d’un enregistrement au registre du commerce et des sociétés. Sa gestion et son fonctionnement sont dictés par son statut juridique. Pour aider les associés à éviter les conflits ultérieurs, il leur est conseillé d’apporter plus de précisions et de détails dans leur statut. Les trois bonnes raisons de créer une sci Avoir une part dans une société civile immobilière est avantageux pour les successeurs en cas de décès de son titulaire grâce à une facilité de partage. En effet, il est plus facile de faire le partage d’une valeur mobilière de placement que celui d’une pièce d’un bâtiment. Le second avantage de la création de sci est que vous n’avez pas à gérer votre patrimoine. Cette tâche revient au gérant investi du pouvoir de décision et de comptabilité entière de l’immeuble suivant le statut adopté. Le troisième, mais qui est le plus important relève d’une soumission à une fiscalité spécifique, notamment d’une réduction de l’impôt à payer. Toutefois, cela dépend, encore une fois, du régime fiscal choisi par les associés, à savoir : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Partager :Cliquez pour partager sur Facebook(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Twitter(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Google+(ouvre dans une nouvelle...

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Les statuts de SCI

Posted by on 14 h 48 min in Statuts | 0 comments

Tout ce qu’il y a à mettre dans les statuts d’une SCI lors de sa création Les statuts doivent comporter certaines mentions obligatoires pour que la constitution de la SCI soit considérée comme valable : l’objet social (qui ne doit pas être commercial) la dénomination sociale (c’est à dire le nom de la SCI) le siège social la durée (attention, si vous inscrivez une durée de vie limitée à trois années par exemple, il faudra obtenir une décision unanime des associés pour proroger la durée de vie de la société. En l’absence de cette décision, la société sera automatiquement dissoute). les identités des associés les apports (leur modalité, c’est à dire en numéraire, en nature, en industrie) le capital social (aucun minimum n’est imposé par la loi) Pour le reste, les associés doivent déterminer les clauses facultatives qu’ils souhaitent ajouter. Plus les statuts sont précis, moins les marges de manœuvres des associés sont élevées. Cela présente toutefois l’avantage de diminuer le risque de conflits entre les associés. Quelques points qui peuvent donc être précisés dans les statuts : Les modalités de désignation du dirigeant, la durée de ses fonctions, sa rémunération, ses pouvoirs Les modalités de modification des statuts (ce point est très important car une modification des statuts trop difficile entrainera une situation juridique rigide et rendra la SCI moins attractive). Les modalités de cession de parts sociales (la SCI est une société à fort intuitu personae, un agrément est nécessaire pour pouvoir céder les parts de la société). Les modalités de dissolution de la SCI. Notre avis sur ce point là est d’éviter d’insérer des clauses automatiques de dissolution qui pourraient être regrettées par la suite. Il est préférable d’opter pour l’option que la dissolution puisse se faire par décision de l’assemblée générale. Il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit pour qu’il rédige vos statuts. En effet, la rédaction des statuts est une étape importante dans la création d’une SCI. C’est des statuts que découle tout le fonctionnement futur de la société. Partager :Cliquez pour partager sur Facebook(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Twitter(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Google+(ouvre dans une nouvelle...

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Comparatif SCI et SARL de famille

Posted by on 14 h 46 min in Comparatif | 0 comments

Comparatif entre deux formes de sociétés : la SCI et la SARL de famille La SARL de famille présente la particularité et la contrainte que les associés doivent forcément être des parents. Tout en étant à responsabilité limitée, cette structure peut en effet opter pour l’impôt sur le revenu. Les résultats sont donc imposés directement entre les mains des associés qui peuvent donc imputer d’éventuelles pertes sur leur revenu global. La SARL est une société dont les statuts sont rigides car largement encadrés par le code de commerce. L’option à l’impôt sur le revenu peut être exercée à tout moment. Et les associés peuvent revenir ultérieurement à l’impôt sur les sociétés contrairement au choix de l’impôt sur les sociétés dans la SCI qui est irrévocable. Les conditions pour que la SARL soit qualifiée de famille Le capital de la société doit être intégralement détenu soit par des parents en ligne directe soit par des frères et sœurs, soit par des conjoints (concubins pacsés) ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. L’activité doit être de nature industrielle, sociale ou agricole. A noter que l’objet social ne peut donc pas se limiter à une activité de gestion du patrimoine familial ni concerner une activité libérale. Les intérêts à constituer une SARL de famille La SARL de famille peut être une structure utile pour percevoir des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sans pour autant avoir à acquitter des charges sociales. La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports sauf s’ils ont commis des fautes de gestion ou s’ils ont accordé des cautions à titre personnel. Pour que votre SARL soit considérée comme une SARL de famille, il n’est pas nécessaire d’en faire mention dans les statuts. Il faut simplement le notifier au service des impôts avant la date d’ouverture de l’exercice. Cette demande doit être accompagnée de la preuve que la totalité des associés souhaite bien se soumettre à ce régime. Les plus values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour cela, il faut que les parts cédées représentent la totalité des droits que détient l’associé qui cède ses parts. Attention, le retraité qui en cèderait qu’une partie perdrait le bénéfice de l’exonération. Partager :Cliquez pour partager sur Facebook(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Twitter(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Google+(ouvre dans une nouvelle...

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