Création de SCI


Création de SCI : pourquoi créer une société civile ?

 


Fonctionnement d’une SCI

La société civile immobilière est une forme juridique de société dont la vocation est la détention d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle s’adresse tout particulièrement à ceux désirant palier aux inconvénients d’une indivision ainsi qu’à ceux recherchant une optimisation de leur transmission.

Au delà d’un certain effet de mode, la creation sci doit répondre à des objectifs patrimoniaux bien précis. La rédaction de statuts adaptés à chaque situation est essentielle.


Dans quel but créer une société civile immobilière ?

Avant de se lancer dans la creation sci, il faut se poser les bonnes questions. Il ne s’agit certainement pas de créer une sci pour le plaisir. Eu égard aux implications qu’elle emporte, une creation sci doit être mûrement réfléchie.

  • Avec quel associé vais-je créer une sci ?
  • Qui sera le gérant ?
  • Que faire en cas de volonté de sortie d’un associé ?
  • Quels actifs immobiliers vais-je loger dans ma sci ?


Avantages d’une SCI

La creation SCI va permettre de répondre à de nombreux objectifs :

  • Constituer son patrimoine immobilier
  • Constituer une SCI pour se protéger de ses créanciers
  • Constituer une SCI pour se protéger de la famille : Protéger les personnes de son choix contre la famille par le sang

> Le cas des concubins non pacsés notamment,
> L’acquisition par des personnes en instance de divorce,
> L’acquisition dans le cadre d’un remariage.

  • Constituer une SCI pour transmettre ou donner librement son patrimoine
  • Personne non domiciliée en France qui achète un immeuble sur le territoire français
  • « Évincer les enfants »
  • Eviter l’indivision
  • Réduction du coût de la transmission : Transmettre son patrimoine à moindre coût

>Associer les enfants dans la SCI pour l’acquisition de l’immeuble
> La constitution d’une SCI permet de réduire les droits de mutation en cas de donation
> L’emprunt contracté par la SCI diminue la base de calcul des droits de mutation

  • Application du démembrement de propriété à la SCI
  • Réorganiser son patrimoine pour diversifier son patrimoine et diminuer ses revenus fonciers imposables


Société civile de famille

La société civile de famille s’applique avec ou sans démembrement. Elle intervient dans le cadre familiale, c’est-à-dire avec les ascendants et descendants.

Elle permet de leurs transmettre parts, nue-propriété, usufruit… afin d’optimiser le patrimoine.

Les principaux avantages sont:

  1. Optimiser la transmission : capital faible,
  2. Prévenir les inconvénients de l’indivision,
  3. Conserver la propriété de ses biens,
  4. Écarter des personnes indésirables,
  5. Assouplir les règles de la réserve héréditaire
  6. Garder la gestion des biens d’un enfant mineur, d’un incapable majeur, d’une personne handicapée,
  7. Rendre liquide un patrimoine immobilier,
  8. Détenir l’immobilier de l’entreprise familiale,
  9. Optimiser la fiscalité.


Création de SCI : les pièges à éviter

  • Créer sa SCI après avoir acheté le bien immobilier
  • Utiliser une seule SCI pour différents types d’actifs immobiliers
  • Prévoir des droits de vote identiques entre co-gérants
  • Interdire toute possibilité de sortie d’un associé
  • Absence de comptabilité
  • La location meublée entraîne le passage de la SCI à l’IS
  • Penser qu’il est possible d’emprunter davantage grâce à une sci


Fiscalité : Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ?

Une SCI est sujette à l’impôt en France. Il existe deux régimes d’imposition distincts qui présentent des avantages et des inconvénients.

Le choix du bon régime fiscal est primordial et doit s’appréhender en fonction des objectifs de chacun.

  • SCI à l’impôt sur le revenu (transparence fiscale : personne physique)
  • SCI à l’impôt sur les sociétés (IS au taux maximum de 33%)


Coûts liés à une SCI

En tant que personne morale, créer une sci engendre des coûts et suppose de respecter des obligations.

La creation sci revient généralement à 1500 euros selon la complexité du dossier. En cours de vie, les obligations -notamment comptables- à respecter génèrent des frais d’environ 500 euros par an. Sans oublier l’impact de la fiscalité sur les revenus générés ou en cas de plus-value.


Créer une sci : une affaire de spécialistes

Nous l’avons vu, la creation sci qui peut paraître simple au premier abord est en réalité subtile. Il convient de s’adresser à un professionnel en creation sci notamment pour la bonne rédaction des statuts.

Notre cabinet de conseil patrimonial dispose de toutes les accréditations (notamment la fameuse Compétence juridique appropriée CJA) et expérience pour vous accompagner dans votre volonté de créer une SCI.


 Le mot de l’ingénieur patrimonial

La SCI est un formidable outil au service de votre patrimoine. La rédaction de vos statuts de SCI est une étape fondamentale qui assurera sur le long terme la paix du foyer.


Un interlocuteur de confiance pour vous aider dans votre création de sci

Le site creation-de-sci.org est édité par le cabinet indépendant Cedre (CGPI), expert en gestion patrimoniale. Nous possédons toutes les certifications pour exercer notre mission de conseil en creation sci. Inscrit à l’Orias sous le numéro 12069162.

Gestion de la SCI

Posted by on 14 h 58 min in Gestion | 0 comments

Les associés disposent d’une grande liberté pour organiser la gestion de la société civile immobilière. Bien qu’ils disposent d’une grande liberté, les associés ne peuvent pas tout faire. Toutefois, la marge de manœuvre (comparativement aux autres sociétés) reste grande en ce qui concerne tant la désignation du gérant que ses pouvoirs et sa responsabilité. A noter toutefois que les conventions passées entre le gérant et la société civile sont soumises à une procédure de contrôle lorsque la société exerce une activité économique. Formalités Le fonctionnement d’une SCI suppose également d’accomplir des démarches propres à la vie de toute société. Une assemblée générale doit ainsi être réunie chaque année. Un bilan annuel doit également être établi tous les ans. De plus, il est nécessaire de procéder à la nomination d’un gérant afin que celui-ci puisse gérer et représenter la société. Le statut du gérant La désignation Le gérant peut être un associé ou un tiers Ce peut être une personne physique ou morale (dans cette dernière hypothèse, les dirigeants de la personne morale gérante encourent la même responsabilité civile et pénale que s’ils étaient gérants à titre personnels) Le gérant peut être un résident français ou étranger Le gérant non associé peut être titulaire d’un contrat de travail Le gérant peut être désigné dans les statuts ou par une décision ultérieure des associés La durée des fonctions Sauf clause contraire dans les statuts ou dans la décision de nomination, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. Le gérant est révocable à la majorité des associés (sauf clause contraire). Il est également révocable en justice pour cause légitime, à la demande de tout associé. Il a droit à des dommages-intérêts s’il est révoqué sans juste motif (une clause statutaire peut écarter cette indemnisation). La révocation du gérant n’entraine pas la dissolution de la société (sauf clause contraire des statuts). La rémunération Les fonctions de gérant peuvent être gratuites. Lorsqu’elles sont rétribuées, il revient aux statuts de déterminer les modalités de fixation de la rémunération. Les pouvoirs du gérant A l’égard des associés, le gérant a le pouvoir d’accomplir tous les actes de gestion qui sont effectués dans l’intérêt de la société et qui sont compatibles avec son objet social. Les statuts peuvent prévoir des clauses limitatives de pouvoirs. Ainsi les actes effectués par le gérant doivent avoir été prévu dans les statuts ou par une décision des associés (décision qui doit être prise à l’unanimité ou autre majorité décidée dans les statuts). A l’égard des tiers, le gérant n’engage la société que par les actes entrant dans l’objet social. Les clauses statutaires limitant ses pouvoirs sont inopposables aux tiers quand bien même ceux-ci connaîtraient l’étendu des pouvoirs du gérant et auraient contracté avec lui quand même. S’il existe plusieurs gérants, chacun engage la société de la même façon. L’opposition formée par un gérant est sans effet à l’égard des tiers, sauf s’il est établi qu’ils en ont eu connaissance. Les clauses statutaires répartissant les pouvoirs des cogérants sont inopposables aux tiers. La responsabilité du gérant C’est la responsabilité de droit commun des dirigeants des sociétés qui s’applique. Plusieurs responsabilités du gérant peuvent être engagées : civile, pénale, fiscale. La responsabilité civile du dirigeant peut être engagée en cas de non respect de la loi, d’une violation des statuts...

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Cession des parts sociales de SCI

Posted by on 14 h 56 min in Cession | 0 comments

La cession des parts sociales La SCI est une société civile avec un fort intuitu personae. Les associés sont choisis en fonction de leur personne. Ainsi la cession des parts sociales est plus contraignante comparativement à d’autres sociétés. La cession doit être agrée par les coassociés et faire l’objet de mesures de publicité. Lorsque les parts sociales sont détenues en commun, leur cession suppose à peine de nullité, l’accord des deux époux. Les formalités postérieures à l’agrément La cession des parts sociales doit être constatée par écrit. Si cette condition n’est pas respectée, la cession est considérée comme nulle. Il n’y a donc pas vente, ni transfert de propriété. Pour qu’elle produise ses pleins effets, encore faut-il que la cession soit opposable à tous. Cette opposabilité implique le respect des formalités suivantes : l’opposabilité à la société ce qui implique que la cession soit officiellement notifiée à la société l’opposabilité aux tiers l’opposabilité au fisc La transmission des parts sociales pour cause de mort Selon l’article 1870 du code civil, le décès d’un associé emporte en principe transmission aux héritiers ou légataires des parts de la société ce qui évite ainsi la dissolution de la société. L’article 1870 du code civil réserve toutefois la possibilité d’une clause statutaire stipulant soit que la société continuera avec les seuls associés survivants, le conjoint survivant, un ou plusieurs héritiers ou tout autre personne désignée par les statuts ou si les statuts l’autorisent, par disposition testamentaire soit que la transmission des parts aux héritiers ou légataires sera subordonnée à leur agrément. La cession forcée des parts sociales La cession peut également résulter de l’exclusion de l’associé. Cela conduit au rachat de ses parts sociales. L’exclusion obéit aux règles générales gouvernant le départ forcé d’un associé. Il a été jugé qu’elle pouvait procéder d’une simple décision du gérant (dès lors bien que les statuts lui permettaient un tel pouvoir). A noter que la fiscalité d’une cession à titre gratuit et à titre onéreux n’est pas la même. De même qu’une donation déguisée en cession peut être requalifiée par le fisc. Partager :Cliquez pour partager sur Facebook(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Twitter(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Google+(ouvre dans une nouvelle...

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La constitution de la Société Civile Immobilière

Posted by on 14 h 54 min in Constitution | 0 comments

Les règles impératives figurant dans le code civil sont peu nombreuses, cela laisse une marge de manœuvre confortable à l’initiative des associés.  Les conditions de fond Les conditions tenant aux associés : ils doivent être au moins deux. Aucune condition de capacité n’est exigée. Un mineur, un majeur sous tutelle… peuvent entrer dans une SCI. L’intérêt de constituer une SCI quand un des associés est un majeur incapable. Lorsqu’un incapable majeur ou mineur est propriétaire de biens immeubles (soit à titre exclusif soit en indivision), le fait qu’il soit incapable entraine des difficultés de gestion de cet immeuble. En effet, il faut que les représentants de l’incapable interviennent sur toutes les problématiques relatives à la gestion du bien immobilier. Ce problème ne se retrouve pas dans le cadre d’une SCI. En effet, l’immeuble est dématérialisé en parts sociales et est administré par le gérant de la SCI. Précision : le majeur ou mineur incapable ne peut pas procéder à la constitution de la société civile. En revanche, il peut recueillir les parts d’une société déjà constituée. Objet social : il faut bien veiller à ce qu’il présente un caractère civil et qu’il ne comporte pas même à titre accessoire des éléments de commercialité. Si la société présente ne serait que des éléments de commercialité, alors la société civile immobilière relèverait automatiquement du régime de l’impôt sur les sociétés. Sur le plan juridique, la société serait requalifiée en société créée de fait. Capital social : aucun minimum n’est exigé. Aucun délai n’est fixé pour la libération du capital souscrit. Les apports en industrie sont autorisés. Les conditions de forme Depuis la réforme opérée par la loi du 4 janvier 1978, les sociétés civiles ne sont plus « occultes ». En effet, elles doivent désormais comme pour les autres sociétés être immatriculées au registre du commerce et des sociétés. Par exception, les sociétés civiles constituées avant 1978 bien que non immatriculées ont pu conserver leur personnalité morale. Cette disposition a été abrogée par la loi NRE du 15 mai 2001 : les sociétés civiles qui n’ont pas procédé à leur immatriculation au 1er novembre 2002 ont perdu leur personnalité morale à cette date ce qui suscite de redoutables difficultés juridiques et fiscales. Les avantages à constituer une SCI pour des conjoints Pour modifier les règles de détention des biens détenus par le couple, il est possible de changer de régime matrimonial. Cependant cette procédure est longue et coûteuse. La SCI permet aux époux de définir librement les règles de fonctionnement et la répartition des parts. Attention à ne pas utiliser la SCI comme une donation déguisée. En effet, le Trésor Public requalifierait la situation ce qui engendrait des taxes supplémentaires et des pénalités. Les avantages à constituer une SCI pour des concubins Pour éviter de posséder des biens en indivision, avec les inconvénients classiques, les concubins peuvent avoir également intérêt, dès que les sommes en jeu sont importantes, à créer une société civile pour acheter certains biens, notamment immobiliers. La SCI permet une transmission réfléchie et protectrice entre concubins. Il existe une autre alternative qui consiste à insérer une clause d’agrément dans les statuts de la SCI. Celle-ci permettra qu’au décès de l’un des concubins, les héritiers ou légataires devront obtenir l’accord de l’associé survivant pour devenir associés de la SCI. Mais si l’associé survivant refuse, il devra alors racheter...

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L’intégration de parts de SCI dans un contrat d’assurance-vie luxembourgeois

Posted by on 14 h 49 min in SCI & assurance vie Luxembourg | 0 comments

Intégrer sa SCI dans un contrat d’assurance-vie Luxembourgeois Comment intégrer une SCI dans un contrat d’assurance-vie Luxembourgeois ? Les parts de SCI peuvent être intégrées dans un contrat d’assurance-vie Luxembourgeois. Il faut pour cela que la SCI soit détenue par une SOPARFI (une société de droit luxembourgeois). Ce montage permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse et de mettre à l’abri des créanciers les biens immobiliers détenus par la SCI. Toutefois, l’intégration des parts de SCI dans un contrat d’assurance-vie Luxembourgeois n’est réservée qu’à une catégorie de clientèle privilégiée. En effet, la possibilité d’intégrer des parts de SCI (qui sont détenues par une SOPARFI) dans un contrat d’assurance-vie luxembourgeois est réservé aux personnes appartenant à la catégorie D. Pour pouvoir intégrer une SCI dans un contrat d’assurance-vie luxembourgeois, il faut au préalable créer une SOPARFI dont le cout oscille entre 8 000 et 10 000 euros par an. Ce cout est à mettre en balance avec les futures économies d’impôts. L’inconvénient de ce schéma est que la Compagnie d’Assurance devient propriétaire de la SOPARFI. Comment sont imposés les revenus de la SCI contenus dans un contrat d’assurance-vie Luxembourgeois ? Le résultat de la SCI (les charges et loyers dus à raison de la location des immeubles détenus par la SCI) est imposé au taux de l’IS français (33,33%) vu que la SCI est détenue par une société. Grâce au régime mère fille qui a été instauré par la directive européenne du 23 juillet 1990 et transcrit aux articles 215 et 146 du code général des impôts, il est possible de bénéficier d’une exonération des dividendes versés (sous réserve de la réintégration d’une quote part de frais et charge de 5%). Qu’en est-il de l’imposition des plus-values réalisées lors de la cession des parts sociales de la SCI ? Les plus values réalisées lors de la cession des parts sociales de la SCI constituent des bénéfices imposables pour la SOPARFI. Dans le cadre du régime mère fille, les plus values sont exonérées d’imposition sous réserve de la réintégration d’une quote part de frais et charges de 12%. Partager :Cliquez pour partager sur Facebook(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Twitter(ouvre dans une nouvelle fenêtre)Cliquez pour partager sur Google+(ouvre dans une nouvelle...

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Fiscalité de la Société Civile Immobilière

Posted by on 14 h 56 min in Fiscalité | 0 comments

Comment choisir entre l’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR) ? Les associés personnes physiques de la SCI sont de droit soumis à l’impôt sur le revenu. Toutefois, sur option (celle-ci est irrévocable), ils peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés. Le choix à l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés implique le respect de règles de gestion et de comptabilité contraignantes. Ce choix pour l’IS qui est à notifier à l’administration fiscal, ne présente pas que des inconvénients loin de là… Transmission à titre onéreux Les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière Une société est considérée à prépondérance immobilière, dès lors que son patrimoine est constitué, pour plus de 50 % de sa valeur réelle, par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles. Il ne faut pas que ces immeubles soient affectés à son exploitation. Cette condition doit être remplie à la clôture des trois exercices précédant la cession. Par ailleurs, en matière de plus-value des particuliers, la notion de prépondérance immobilière ne s’applique qu’aux parts de société n’ayant pas opté à l’impôt pour les sociétés. Comment est calculée la plus-value ? La plus-value est calculée par la différence entre le prix de revient des parts et leur prix de cession. Cette plus-value est diminuée d’abattements par année de détention (au-delà de la cinquième). Lorsque le cédant n’a pas participé à la constitution de la société, la plus-value est appréciée par rapport à la date d’acquisition de ses parts et du prix payé à l’associé cédant. Les cessions de parts acquises par voie de distribution gratuite L’administration fiscale considère que le prix d’acquisition de ces titres est nul. S’agissant de la date d’acquisition (qui est utile pour bénéficier de l’abattement de 10% par année de détention) c’est celle de la date d’acquisition des titres initiaux et non celle de l’attribution gratuite. A noter que lorsque les titres cédés ont été attribués gratuitement et se rapportent à des titres anciens acquis à des dates différentes la durée de détention sera calculée en pratiquant un prorata du nombre de titres de même nature acquis aux diverses dates d’acquisition. Les cessions dans le cadre des plus-values privées de parts de sociétés ayant opté à l’impôt sur les sociétés Si la société civile immobilière (dont les parts sont cédées) relève de l’impôt sur les sociétés, la cession des parts par un particulier qui agit dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, sera imposé à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. L’imposition à l’impôt sur le revenu est une imposition progressive qui fait l’objet d’un abattement qui varie en fonction de la durée de détention des titres. Cet abattement est de 50% du montant des gains nets ou des distributions en cas de détention des titres depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans. L’abattement est de 65% lorsque les parts sociales de la SCI sont détenues depuis au moins 8 années. Les cessions relevant des plus-values professionnelles Les plus values professionnelles sont issues de la cession des parts de la société civile immobilière qui relève de l’impôt sur les sociétés ou par une personne relevant de l’impôt sur le revenu, dans le cadre des BIC, BA et BNC. Si le cédant est imposé à l’impôt sur le...

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